Kraków traci mieszkania na rzecz turystów. Łukasz GIBAŁA zapowiada walkę z pseudohotelami

Ponad 10,5 tys. mieszkań w Krakowie ma działać jak wynajmowane na doby pseudohotele – twierdzi Łukasz Gibała. Kandydat na prezydenta miasta ostrzega, że rozwój najmu krótkoterminowego ogranicza dostępność lokali, zwiększa koszty ponoszone przez wspólnoty i wypiera stałych mieszkańców z historycznych dzielnic. Kraków staje przed problemem, który Barcelona, Paryż, Florencja i Wenecja próbują już rozwiązywać za pomocą limitów, rejestrów oraz lokalnych zakazów.

Łukasz Gibała o pseudohotelach w Krakowie

Najem krótkoterminowy wyrasta na jeden z najważniejszych tematów przedterminowych wyborów prezydenta Krakowa. Łukasz Gibała ocenia, że ponad 10,5 tys. lokali mieszkalnych w mieście jest obecnie wykorzystywanych jak obiekty noclegowe, a konsekwencje ich działalności ponoszą nie tylko najemcy i osoby poszukujące mieszkań, lecz także sąsiedzi, wspólnoty oraz lokalni przedsiębiorcy.

Kandydat przedstawia problem jako konflikt pomiędzy funkcją mieszkalną miasta a działalnością nastawioną na obsługę krótkich pobytów. Jego zdaniem mechanizm jest prosty: właściciele wybierają bardziej dochodowy wynajem na doby, liczba lokali dostępnych na zwykłym rynku maleje, a czynsze i ceny zakupu rosną. Jednocześnie coraz więcej budynków zaczyna funkcjonować jak hotele, chociaż nie ma w nich recepcji, stałej obsługi ani pracowników odpowiadających za bezpieczeństwo i porządek.

Poniżej publikujemy pełną treść wpisu Łukasza Gibały:

„W Krakowie jest ponad 10,5 tysiąca mieszkań, w których nikt nie mieszka na stałe. To pseudohotele, wynajmowane na doby. Tam, gdzie kiedyś mieszkali Krakowianie, zatrzymują się turyści.

Badania nad najmem krótkoterminowym z całego świata pokazują zaskakująco spójny obraz.

Najpierw mieszkania znikają z rynku najmu długoterminowego, bo krótki najem po prostu bardziej się opłaca i da się na nim zarobić więcej. Im mniejsza podaż, tym wyższe czynsze. Rosną też ceny zakupu, bo na rynku pojawia się nowa konkurencja – turyści, dla których jedna doba w mieście kosztuje tyle, co u nas trzy dni pracy.

Płaci za to również cała wspólnota mieszkaniowa. Winda, sprzątanie, wywóz śmieci, zużycie klatki schodowej – to wszystko koszty, które rozkładają się na wszystkich.

W zamian dostajemy zakłócanie ciszy nocnej, walizki ciągnięte po schodach o czwartej nad ranem i obcych ludzi z kodem do naszej klatki. Mieszkańcy nie wytrzymują i podejmują decyzję o wyprowadzce. Wraz z nimi znika okoliczny warzywniak, fryzjer czy przedszkole.

Turystyfikacja rozlewa się na kolejne dzielnice, odbierając spokojne miejsce zamieszkania rodzinom, a samo centrum Krakowa zaczyna niestety przypominać lunapark, który przytłacza mieszkańców.

To nie przypadek, tylko znany od lat efekt uboczny konkretnego modelu biznesowego, w którym zyski trafiają do nielicznych, a koszty obciążają wszystkich.

Należy przywrócić Kraków tym, którzy żyją tu na co dzień. I to jest jedno z naszych najważniejszych zadań, od których się nie uchylamy”.

Czy najem na doby podnosi ceny mieszkań?

Zależność pomiędzy ekspansją najmu krótkoterminowego a kosztami zamieszkania była badana między innymi w Barcelonie. Autorzy analizy opublikowanej w „Journal of Urban Economics” oszacowali, że działalność Airbnb zwiększyła w przeciętnej dzielnicy czynsze o 1,9 proc., ceny transakcyjne o 4,6 proc., a ceny widoczne w ofertach sprzedaży o 3,7 proc. W częściach miasta, w których liczba lokali turystycznych była największa, różnice okazały się znacznie wyższe.

Nie należy z tego wyprowadzać wniosku, że wynajem turystyczny odpowiada za całość wzrostu cen krakowskich nieruchomości. Na rynek oddziałują również inflacja, dostępność kredytów, koszty budowy, ceny działek, polityka przestrzenna i zainteresowanie mieszkaniami jako formą lokowania kapitału. Wynajem na doby dokłada jednak nową kategorię popytu, ponieważ o ten sam lokal konkurują osoby szukające miejsca do życia oraz inwestorzy obliczający możliwy przychód z noclegów.

Różnica pomiędzy oboma sposobami wykorzystania mieszkania jest szczególnie widoczna w historycznym centrum. Najemca długoterminowy płaci miesięczny czynsz dostosowany do lokalnych dochodów, podczas gdy turysta akceptuje stawkę obliczaną za jedną noc. W miejscach odwiedzanych przez miliony gości przychód z pobytów kilkudniowych może być większy, nawet jeśli lokal nie jest zajęty bez przerwy.

Kiedy kamienica zaczyna przypominać hotel

Debata nie dotyczy wyłącznie ekonomii. Właściciel mieszkania wykorzystywanego do krótkiego najmu czerpie dochód z pobytu kolejnych gości, lecz nie wszystkie wydatki związane z ich obecnością obciążają wyłącznie jego. Intensywnie eksploatowane windy, drzwi wejściowe i klatki schodowe są utrzymywane ze środków całej wspólnoty.

Do tego dochodzi problem odpowiedzialności za zachowanie gości. W hotelu można zwrócić się do recepcji lub ochrony, natomiast w apartamencie zarządzanym zdalnie właściciel może przebywać w innym mieście, a kontakt z nim ogranicza się do komunikatora albo numeru telefonu. Interwencja w sprawie nocnego hałasu, pozostawionych śmieci lub zniszczeń staje się wówczas zadaniem sąsiadów, zarządcy budynku, straży miejskiej albo policji.

Łukasz Gibała zwraca też uwagę na zjawisko trudniejsze do uchwycenia w statystykach. Kiedy liczba stałych mieszkańców spada, zmienia się sieć usług działających w danej okolicy. Piekarnia, warzywniak, szkoła językowa czy przedszkole potrzebują regularnych klientów, a krótkie wizyty turystyczne wspierają przede wszystkim gastronomię, rozrywkę i handel nastawiony na przyjezdnych.

W rezultacie dzielnica może pozostawać zatłoczona, chociaż równocześnie się wyludnia. Tłum na ulicach nie musi bowiem oznaczać, że w kamienicach nadal istnieje trwała społeczność sąsiedzka. To właśnie ten paradoks opisuje pojęcie turystyfikacji użyte przez Łukasza Gibałę.

Europejskie miasta wyprzedziły Kraków

Najostrzejszy konflikt pomiędzy turystyką a mieszkalnictwem rozwinął się w Hiszpanii. Demonstracje odbywały się w Barcelonie, Palmie, Maladze, na Ibizie i Wyspach Kanaryjskich. Uczestnicy protestów zapewniali, że ich sprzeciw nie jest wymierzony w osoby przyjeżdżające na wakacje, lecz w model rozwoju uzależniający lokalną gospodarkę od stale rosnącej liczby odwiedzających.

Barcelona zdecydowała, że po 2028 r. nie będzie przedłużać zezwoleń dla ponad 10 tys. mieszkań turystycznych. Władze miasta ograniczają również przepustowość terminali obsługujących statki wycieczkowe. Celem tych działań jest zahamowanie procesu, w którym centralne dzielnice tracą mieszkańców, a lokale mieszkalne stają się częścią infrastruktury turystycznej.

We Włoszech różne samorządy wybierają odmienne rozwiązania. Wenecja pobiera od części odwiedzających opłatę za jednodniowy wstęp, natomiast Florencja ograniczyła możliwość uruchamiania nowych lokali turystycznych najpierw w centrum wpisanym na listę UNESCO, a następnie rozszerzyła restrykcje na większy obszar miasta. Protesty przeciwko nadmiernej koncentracji ruchu turystycznego organizowano również w Genui, Mediolanie, Neapolu i Palermo.

Paryż ustanowił limit 90 dni w roku dla wynajmowania turystom lokalu będącego głównym miejscem zamieszkania właściciela. Przeznaczenie innego mieszkania na regularne pobyty krótkoterminowe wymaga zmiany sposobu jego użytkowania oraz zrekompensowania miastu ubytku powierzchni mieszkalnej. Francuski system przewiduje także rejestrację ofert, przekazywanie danych przez platformy i wysokie sankcje za omijanie przepisów.

Lizbona stała się natomiast przykładem miasta, w którym przemiana historycznych dzielnic objęła nie tylko mieszkania, ale też tradycyjny handel. Z ulic zaczęły znikać wieloletnie sklepy i kawiarnie, ponieważ ich miejsce zajmowały działalności lepiej dostosowane do szybko zmieniającego się ruchu przyjezdnych. Podobne obawy pojawiają się w Krakowie, zwłaszcza na Starym Mieście i Kazimierzu.

Rejestr nie rozwiąże sporu o Kraków

Od 20 maja 2026 r. stosowane jest unijne rozporządzenie dotyczące gromadzenia i udostępniania danych o usługach najmu krótkoterminowego. Jego znaczenie polega przede wszystkim na zwiększeniu przejrzystości rynku, ujednoliceniu numerów identyfikacyjnych i zobowiązaniu platform do współpracy z administracją. Przepisy nie nakazują jednak państwom wprowadzania identycznych limitów ani nie określają, w których dzielnicach taka działalność powinna być dozwolona.

W Polsce przedmiotem sporu pozostaje zakres kompetencji samorządów. Najdalej idące propozycje przewidują możliwość wyznaczania obszarów, w których najem na doby byłby ograniczony, ustalania maksymalnej liczby dni wynajmu i określania dodatkowych warunków dla operatorów. Inne rozwiązania skupiają się przede wszystkim na centralnym rejestrze i karach za prowadzenie niezarejestrowanej działalności.

Dla Krakowa różnica jest zasadnicza. Ewidencja pozwoli policzyć obiekty i ograniczyć szarą strefę, ale sama nie spowoduje powrotu mieszkań na rynek długoterminowy. Do osiągnięcia takiego celu potrzebne byłyby decyzje wpływające na opłacalność działalności, liczbę dopuszczalnych noclegów albo możliwość uruchamiania kolejnych apartamentów w najbardziej obciążonych dzielnicach.

Łukasz Gibała musi przełożyć diagnozę na program

Wpis Łukasza Gibały zawiera jednoznaczną ocenę obecnego modelu, lecz nie przedstawia jeszcze katalogu rozwiązań, które kandydat chciałby wprowadzić po objęciu urzędu. Wyborcy mogą więc oczekiwać informacji, czy opowiada się on za strefami ograniczonego najmu, rocznym limitem dni, dodatkowymi wymaganiami dla operatorów czy możliwością współdecydowania przez wspólnoty mieszkaniowe.

Istotne będzie również rozróżnienie pomiędzy osobą sporadycznie udostępniającą własne mieszkanie a przedsiębiorcą zarządzającym kilkunastoma lub kilkudziesięcioma lokalami. Obie działalności korzystają z tych samych platform, ale ich wpływ na rynek mieszkaniowy i funkcjonowanie budynków jest zupełnie inny. Regulacja nieuwzględniająca tej różnicy może okazać się nieskuteczna albo nieproporcjonalna.

Kandydat może natomiast już teraz wskazać działania możliwe do przeprowadzenia w ramach istniejących kompetencji prezydenta miasta. Należą do nich intensywniejsze kontrole, sprawdzanie ofert nieobecnych w ewidencji, egzekwowanie właściwego opodatkowania nieruchomości, gromadzenie zgłoszeń mieszkańców oraz stworzenie systemu pozwalającego szybko ustalić operatora problematycznego lokalu.

Najem krótkoterminowy staje się dzięki wystąpieniu Łukasza Gibały konkretnym testem jego hasła Krakowa przeznaczonego przede wszystkim dla ludzi mieszkających w nim przez cały rok.

Sebastian Nizio