Mieszkanie na start – dla kogo?
Nowy program Mieszkanie na start – kto najbardziej zyska? Eksperci rynku nieruchomości nie mają wątpliwości: najbardziej skorzystają rodziny wielodzietne. Program Mieszkanie na start będzie natomiast mniej atrakcyjny dla singli.
Rządowy program rozwoju mieszkalnictwa
Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło w czwartek założenia nowego rządowego programu, który ma wspomóc Polaków w nabyciu mieszkania. „Mieszkanie na start” zakłada m.in., że osoby i rodziny, których miesięczne dochody mieszczą się w określonych przez resort limitach, mogą otrzymać kredyt z preferencyjnym oprocentowaniem. W przypadku gospodarstwa 1 i 2-osobowego oprocentowanie ma wynieść 1,5 proc., w przypadku 3-osobowego – 1 proc., 4-osobowego – 0,5 proc., a 5-osobowego – 0 proc.
Projekt przewiduje też dopłaty do spłat kredytów. Dla gospodarstwa 1-osobowego będzie to 200 tys. zł, dla 2-osobowego – 400 tys. zł, dla 3-osobowego – 450 tys. zł, dla 4-osobowego – 500 tys. zł, a dla 5-osobowego – 600 tys. zł. Program dopłat ma być rozłożony na 10 lat. Na jego realizację – jak wskazał minister rozwoju i technologii Krzysztof Hetman – przewidziano w budżecie na 2024 roku 500 mln zł. „Mieszkanie na start” ma ruszyć od połowy 2024 r.
Z przedstawionych przez MRiT założeń programu wynika, że w „Mieszkaniu na start” mają być limity dochodowe dla uczestników programu. Dla gospodarstwa jednoosobowego limit ma wynieść 10 tys. zł brutto, dwuosobowego – 18 tys. zł brutto, trzyosobowego – 23 tys. zł brutto, czteroosobowego – 28 tys. zł brutto, pięcioosobowego – 33 tys. zł brutto. W programie resort chce też wprowadzić zasadę „złotówka za złotówkę”. „Nie chcemy nikogo wykluczać z powodu 500 zł, jeśli będą przekraczali ten próg” – powiedział minister Krzysztof Hetman. Tłumaczył, że jeśli limit zostanie przekroczony o 1 zł, „to będziemy pomniejszać to wsparcie o 50 groszy”.
Mieszkanie na start w ocenie ekspertów
W ocenie Marcina Jańczuka, eksperta Metrohouse, nowy program jest szczególnym ukłonem w stronę rodzin 2+3, które według założeń będą zwolnione z obowiązku nieposiadania nieruchomości (jeden z warunków „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”), co umożliwi takim rodzinom np. sprzedaż obecnego mieszkania i zakup większego. „Będzie to tym bardziej atrakcyjne, że tylko ta grupa będzie mogła skorzystać z dobrodziejstw kredytu 0 proc. i otrzyma najwyższe limity kredytu z dopłatą” – wskazał analityk.
Ekspert zauważył jednak, że niskie limity dopłat do kredytów dla singli a także ograniczenie wieku uczestników programu do 35 lat, może sprawić, że ta grupa może nie przejawiać dużej aktywności w uczestniczeniu w programie. Zwłaszcza – jak wskazał – przy wysokich cenach mieszkań w największych miastach. Ponadto – jego zdaniem – „nowy program może okazać się stymulantem kolejnych wzrostów cen, gdyż staje się generatorem wysokiego popytu na mieszkania w krótkim okresie czasu”.
Z kolei ekspert ds. finansowania nieruchomości i prezes firmy Credipass Tomasz Przyborowski zauważył, że dla singli nowa propozycja jest znacznie gorsza w porównaniu do „Bezpiecznego kredytu 2 proc. „Ograniczenie wiekowe i kwoty kredytu, przy aktualnych cenach mieszkań mogą pozwolić co najwyżej na zakup małej kawalerki w mniejszych miejscowościach” – ocenił. Dodał, że „przy obecnych wysokich cenach nieruchomości lepszy byłby powrót do maksymalnej ceny za metr kwadratowy nieruchomości, tak jak było to w przypadku programów „Rodzina na Swoim” oraz „Mieszkanie dla Młodych”. W takiej sytuacji łatwiej byłoby utrzymać w ryzach galopujące ceny mieszkań” – uzasadnił. Zwrócił też uwagę, że „korzystniejsza dla klientów byłaby opcja nieograniczająca wysokości maksymalnego wkładu własnego”.
„Mieszkanie na start” – szczegóły programu decydują
Opłacalność „Mieszkania na start” będzie zależała zarówno od sytuacji rodzinnej, całkowitej kwoty kredytu, dochodów kredytobiorcy oraz wysokości dopłat – ocenił dyrektor ds. finansowych Otodom Paweł Onych, komentując założenia do nowego projektu rządowego.
Zdaniem Pawła Onycha w przedstawionych założeniach brakuje kilku elementów, które pozwoliłyby ocenić, jak „Mieszkanie na start” wypada w porównaniu z programem „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Wyraził zarazem obawę, że określenie terminu jego startu na ten rok może przyczynić się do wzrostu cen. „Znowu, podobnie jak przy „Bezpiecznym kredycie 2 proc.”, dostaniemy sygnał, że trzeba działać szybko, żeby „się załapać” – stwierdził. Ponadto – jak zauważył – np. deweloperzy mogą wstrzymywać się z wprowadzaniem mieszkań na rynek do momentu startu programu, co też przyczyni się do wzrostu stawek. „Jeżeli rząd nie uwzględni w projekcie limitów ceny za m kw., to po raz kolejny będziemy podlewać ognisko benzyną” – ocenił.
Zauważył też, że ustanowienie limitu dopłaty, a nie ceny całkowitej zakupu, oznacza, że wartość mieszkania – a tym samym całkowita kwota kredytu – będzie mogła być wyższa niż w przypadku poprzedniego programu. „To oznacza, że będziemy mieli do czynienia z sytuacją, jakbyśmy jednocześnie zaciągali dwa kredyty” – wskazał. Podał przykład singla, który będzie chciał zaciągnąć 400 tys. zł kredytu w banku, gdzie standardowy kredyt oprocentowany jest na 7 proc., ale zgodnie z przedstawionymi założeniami, będzie on mógł przez 10 lat skorzystać z preferencyjnego kredytu z oprocentowaniem 1,5 proc., dzięki czemu jego średnie oprocentowanie będzie mniejsze.
Ekspert zwrócił uwagę, że w założeniach nie określono m.in., jak będzie liczona zdolność kredytowa w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą, które rozliczają się w formie ryczałtu. Przypomniał, że w takim przypadku nie ma czegoś takiego jak dochód netto, ponieważ nie dokumentuje się kosztów. Zauważył też, że niektóre osoby na działalności gospodarczej mogą „mieć skłonność do generowania kosztów w celu załapania się na limit dochodów, który ma być liczony z sześciu ostatnich miesięcy”. Dodał, że nie doprecyzowano również, jak ma działać zasada „złotówka za złotówkę”. „Czy ta złotówka, a właściwie zadeklarowane 50 groszy będzie pomniejszać limit dopłat, czy wartość miesięcznej dopłaty?” – zastanawiał się. Ponadto – jak wskazał – brakuje informacji, czy przez pierwsze 10 lat spłaty będą obowiązywały raty malejące, które wymagają większej zdolności kredytowej niż równe.
W opinii Onycha grono potencjalnych kredytobiorców „Mieszkania na start” będzie większe, natomiast program będzie bardziej skierowany do nabywców większych mieszkań i rodzin z dziećmi niż singli. Ocenił przy tym, że w przypadku większych rodzin koszt zaciągnięcia takiego zobowiązania będzie prawdopodobnie niższy niż przy „Bezpiecznym kredycie”, choć – jak zastrzegł – wszystko będzie uzależnione od całkowitej kwoty kredytu. „W przeciwieństwie do +Bezpiecznego kredytu 2 proc.+, gdzie bez względu na kwotę (w ramach dopuszczalnej wysokości) koszt kredytu w okresie dopłat był względnie stały i oscylował wokół 2 proc. lub go nieznacznie przewyższał, w nowej propozycji koszt, a co za tym idzie opłacalność rozwiązania, będzie bardzo zmienna w sytuacji, kiedy będziemy chcieli zaciągnąć więcej kredytu niż wysokość dopłaty. I będzie zależała zarówno od sytuacji rodzinnej, całkowitej kwoty kredytu i jego relacji do wysokości dopłaty oraz dochodów kredytobiorcy” – podsumował.
Ewa Wesołowska/PAP/AJ
